养老在世界上大多数国家都属于社会的公益概念范畴，而非公益性房地产开发却是个商业概念。对非公益性开发商来说，房地产是个赚钱发财的行业，而养老则是社会大众对一生为社会做出贡献的老年人群体的回报，是一个公益与回报的概念，盈利与非盈利，索取与回报是完全对立的两个概念。

　　

　　养老产业是一个护理与关怀的概念

　　

　　护理与关怀老年人群体养老的三个意义是：一是社会对这些一生为社会付出的老年人群体的回报；二是把中青年人从护理父母的工作中解脱出来，让这些具备当代知识的中青年人更好更专心地为社会服务；三是维护一种人类社会的道德传承。

　　

　　从护理与关怀的角度出发，西方国家将养老范畴的老年人群体大致分成两种：HighCare（高护理需求）和LowCare（低护理需求）。一般情况下，前者往往是不能自理的老年人群体，而后者往往是可以自理的老年人群体。至于两者之间具体的界定，则需要进行更专业的评估，而且也取决于各国的医疗体系，今天不在这里陈述养老护理的等级与评估标准。单从社会的需求角度来讲，在世界上任何国家，真正的养老需求是指对不能自理老年人群体的护理与关怀，对这部分老年人群体的护理与关怀是整个养老产业之中的最主要部分，也是一个国家在养老问题上的最大投资部分。

　　

　　因此所谓的“养老产业”实际上是个“软概念”。首先是个护理与关怀的概念，是个服务的概念，而硬件是其次的。就中国而言，当下中国在养老问题上，真正缺失和急需的是专业的养老护理服务。对于不能自理的老年人群体来说，需求的主要是护理加关怀，护理在前，关怀在后，而对能自理的老年人群体来说，其主要的需求是关怀加护理，关怀在前，护理在后，让每个中国家庭真正焦虑的是当老人不能自理的时候该怎么办？这才是真正的中国养老产业的需求。如果某人说中国养老产业是个巨大的产业，也是指对这些不能自理老年人群体的“护理需求”所产生的“市场”，而不是一个房地产开发的需求，因此中国巨大的养老产业是指护理与关怀，是个服务性行业的概念，至于建设房子，建设硬件设施那是次要的。

　　

　　可用于养老的建筑形式

　　

　　1.低护理需求的养老居住形式

　　

　　对于低护理需求的老年人来说，由于他们身体还能自理，其养老所需要的建筑形式除了应提供更多的无障碍设计外，并没有什么其他的特殊性。在现有住宅建设中更多地增加无障碍设计即可解决这部分老年人群体的居住，实际上更多的无障碍设计住宅也适于正常的中青年人士居住，无障碍设计首先是一种方便，整个社会所有的群体人士都需要更多的无障碍设计，无障碍设计并不能成为养老建筑的专有。所以就无障碍居住住宅的开发来说，很难成为目前地产开发商在养老产业中的一个单独的“板块”。

　　

　　即使能自理的老人群体，也是需要关怀和一定护理的，也有个急诊处理问题，饮食配备问题，以及治疗问题等等，单独开发一个只有老年人居住的社区并不现实，除非该小区能提供专业水准的护理与关怀，单独建设无专业护理水准的老年人居住养老小区目前是脱离现实的。特别是在中国，相信大多数家庭是不会让老人自己去住由某些房地产商一拍脑门想出来的且无专业护理能力的“养老地产”小区的，等到有一天中国到处都有专业水准的上门护理团队，这种形式的小区也许还可以实现，但离开子女自己居住的养老居住形式也是还有很多文化，关怀与社会问题的。

　　

　　至于能自理老年人群体的精神与娱乐方面的建筑形式，比如老年人活动中心，老年人俱乐部等，这些建筑和我们目前到处闲置的会所建筑形式也是几乎一样的，只需增加更多无障碍设计而已，所以老年人活动中心，老年人俱乐部等根本就不需要大规模开发，将现有闲置的会所，俱乐部等建筑都利用起来也许是个最好的选择，这里还有个老年人群体的消费能力问题，普通的老年人群体是否有这个消费能力？至少在老年人活动中心，老年人俱乐部等的建筑形式上，目前看不出有多大的开发建设需求。

　　

　　2.高护理需求的养老居住形式

　　

　　对于高护理需求的老年人群体来说，通常养老所需要的建筑形式只有两种：家庭住宅和养老院，即家庭护理或者养老院护理。而养老院的开发，往往都是带有公益性质的，而且养老院的建筑形式也不是小区式的，因为建筑形式是必须服从护理团队的护理需求的，养老院的建筑形式是类似医院病房式的，是需要方便随时监护的，不会是个住宅小区或者度假小区式的建筑形式。即使中国未来需要大量的专业养老院，其主要投入也是要先建大量的专业护理团队的，即先有足够的专业护理服务团队，才有建设更多养老院的条件，而且养老院是可以利用一些大别墅，旧医院等建筑改造出来的。

　　

　　对于高护理需求的老年人群体，家庭式居住护理是其中的一种方式，由家人或亲属自己提供老人日常的护理与关怀，这种情况家人及亲属对老人的身体状况也是了解的，这也是中国目前所普遍存在的一种护理方式，但这种养老形式存在着一个“不专业”的问题，比如：每天的“水平式”洗澡问题，非专业人士很难胜任。

　　

　　第二种方式就是养老院的护理，即由养老院的专业护理团队完全担负起老人的日常护理与关怀，这种情况在西方国家往往是要先有一个专业的评估团队，在老人进驻养老院以前对老人的身体状况做出评估，评估后制定出护理方案，根据这个护理方案来决定进驻什么样的养老院和需要什么等级以及什么种类的护理，很遗憾，中国目前还做不到这一点，也没有一套专业的老年人身体护理评估体系。

　　

　　第三种方式也是家庭式居住护理，即老人住在自己的家里，由老人的家属承担一部分非专业性的护理工作，特别是关怀方面的工作，比如日常饮食关怀等，而由专业的护理团队按时（每日）上门进行专业方面的护理，比如“水平洗澡”，治疗等，这种护理方式介于上述两者之间，但这种护理方式也是需要建立在对老人的身体状况做出专业评估的基础上才能采用的，并由专业的护理人员指导家人的关怀与护理工作，但就目前而言，这种护理方式中国几乎也没有，既没有专业的护理评估体系，也没有专业的上门护理团队。

　　

　　从上述的三种养老护理形式所需求的建筑来看，我们找不到在养老问题上需要房地产商专门去开发的“大板块”。因此就当下而言，“养老”这个“大产业”与商业房地产开发的关系并不大，中国社会最需求的是养老护理与关怀的服务，而不存在去开发某种形式的“养老地产”。

　　

　　房地产开发商的转型与中国养老产业

　　

　　前面说了，养老是个护理与关怀的服务概念，实际上老人可以有的养老居住形式并不多，家庭居住养老，养老院养老，也许还有一个“中国式”的结伴养老（这实际上也是一种养老院模式）。无论是哪种养老居住形式，其前提都是需要建立一套对应的养老护理规范体系，特别是对那些不能自理的老年人群体来说，急需的是非常专业的护理团队，包括专业的急诊处理，专业的饮食关怀，日常治疗，日常其他关怀等等。

　　

　　即使有一定能力去接纳那些低护理需求的老年人群体的开发商，但也要注意的是，低护理需求的老年人是随时都可能成为不能自理的高护理需求的老年人，出现这种情况，怎样处理？要求老人搬出你们开发的小区吗？这显然也是不现实的。

　　

　　进一步讲，还有个急诊处理问题，老年人出现急诊是随时随地的，即使低护理需求老人的生活也是有个饮食关怀和治疗需求的问题，谁来承担这类护理与关怀？既使某个房地产开发商有财力和能力培训一个有一定护理能力的团队，或者能找到一个外协的护理团队，在国家没有出台一套完整的养老护理规范以及一套完整的养老评估体系以前，也是不现实的，因为这里牵扯着大量的责任与法律问题，这也是那些有巨额资金打算转型养老产业的房地产开发商该认真考虑的问题，你是真要打算转型成为一个专业的护理服务企业吗？因此就目前而言，中国的房地产开发商在养老产业中是找不到自己可以涉足开发的“板块”的，除非自己打算转型成为一个护理服务性企业。

　　

　　中国当前急需的是养老护理规范体系

　　

　　建议尽快建立一套“养老护理规范体系”，这套护理规范体系应该包含着三个主要部分，一个是护理专业的养老护理指导规范，一个是对老年人身体的评估体系，再一个是法律层面的责任与义务的划分。

　　

　　这套养老护理规范体系，首先将对不同情况的老年人身体状况进行专业的评估，划分所需护理的等级与类别，再根据老人可能有的养老居住形式（家庭居住式或者养老院式），然后决定采用那一种护理方式，而护理团队是这套护理规范的执行者，在专业与法律的层面，这套养老护理规范体系也保障着对每个老年人的护理质量。这套养老护理规范体系也是培养专业护理团队的基础，只有了这套养老护理规范体系，我们才能开始大规模地培养护理人才，才能普及和大力发展专业的养老护理团队，而不再是从农村找几个没有任何护理经验的农村大妈。只有这样才能提升中国老人的养老质量，也只有这样才能真正把中青年人从老人的护理工作中解救出来，让他们的当代知识去更好地为社会服务。

　　

　　在这套养老护理规范体系中，最重要的也许是一套养老评估体系，对各种老人的身体状况进行评估，也只有有了这套养老评估体系，老人们才能选择正确的养老去处，比如：选择具有不同护理特长的养老院，同样在养老评估体系的指导下，养老院才能知道根据自己的护理特长，该接纳什么样身体状况的老人，当然这套评估体系也是真正划分HighCare（高需求护理）和LowCare（低需求护理）以及特殊护理（有的老人需要特殊的转项护理）等的标准。

　　

　　就目前而言，中国“养老地产”只能是个伪命题。

　　

　　也许上述养老护理规范体系的建立，我们还有很长一段路要走，但试图把一个以护理与关怀为主的养老产业，偷梁换柱地变成一个房地产开发的概念是不可能的，也是做不到的！在一套完整的养老护理规范体系建立起来以前，是找不到一种“养老地产”的房地产开发模式的。

　　

　　无论就中国文化和国情而言，还是世界养老产业的发展趋势，最佳的养老方式应该还是居家养老，这是社会投资最少和最能满足人性化需求的方式，也是西方发达国家正在努力推崇的方式，在有了一套完整的养老护理规范体系的支持下，这种养老方式应该也是中国人的首选。即由政府补助部分护理费用，由专业的护理团队按时上门承担起“专业部分”的护理，由家人或社区义工承担“非专业部分”的护理与关怀，而目前作为房地产公司在其中能做的是：今后在居民小区的建设中多考虑一些无障碍设计，多建一些相对更加无障碍的住宅小区，把无障碍设计提升一个高度，仅此而已，由于养老院的建筑形式也不是一个居住小区的形式，大规模的养老院建设，只有等有了一套完整专业的养老护理规范体系，并且培养出大量的专业护理团队之后才能开始，即使这样，养老院的建设也应该是公益与非公益并存的，至少不应该是一个完全的商业模式。

　　

　　当下沿着医院周边建立一些“病房式公寓”也是临时解决一部分老人养老问题的一个临时选项，但这也需要一套临时的养老护理体系和详细的急救处理方案来配合，但这种形式受规模和可操作性的限制，也是需要相当专业的设计与策划，同时因为体制上的限制和国情，在这种模式上，目前的房地产公司到底有多大的作为也是个不定数，详情不在这里深入讨论了。在中国人的养老问题上，加大“软件投资”建立起遍布中国到处都是的专业护理团队，在国家出一部分护理费用，个人出一部分护理费用的前提下，是提升中国老年人养老质量和解决老年人养老问题的根本。